青海新聞網訊自《西寧物業服務指南》(試行)公布后，記者走訪部分物業公司和小區，《你家物業24小時服務了嗎》《你家小區物業公示收支情況嗎》《小區遭遇“電梯驚魂”該找誰》《小區消防通道堵塞存隱患》等系列調查報道相繼刊發，引發市民討論。 2016年12月28日，西海都市報社區聯絡站聯合虎臺街道辦事處新寧路西社區舉辦物業服務面對面活動。

　　對話記者：李月娟

　　對話人物：西寧市住房保障和房產管理局物業監督檢查處副處長:葛海全

　　青海屹海物業有限公司稱多大廈小區物業經理：劉志國

　　青海成林物業管理有限公司夏都景苑小區物業經理：程建英

　　青海馨寧物業管理有限公司經理：胡風文

　　馨寧小區業主委員會主任：祁曉峰

　　古城臺街道辦事處新寧路西社區主任：程麗茹

　　●關鍵詞1：老舊樓院

　　記者：老舊小區管理難，收費難、服務難、物業進駐難，如何看待老舊樓院入駐物業的問題?

　　劉先生(居民)：我們家屬院從單位2000年破產以后就托管給一家物業公司，物業公司每平方米收取0.3元的物業費，整個小區有住戶200戶，但是物業公司從來不打掃衛生，每個月還要向社區交5 元的垃圾清運費。

　　程麗 茹：這個 家屬 院的 問題 ，社區與物業公司協調過，但是物業公司的答復是，社區給物業10萬元，物業公司就派人打掃衛生，要不就是按照現在的收費標準，物業收取0.3元，衛生繼續由社區來清掃。社區請了一名清掃員，一個月的工資是2800元，收取的5 元衛生費還是社區通過政府部門協調來的，一個月 1000元的衛生費還不夠清掃員的工資，其中還要刨除垃圾清運費，差額就由社區來墊，社區負擔太重。

　　葛海全：目前老舊樓院的物業服務是全市物業提檔升級的難點。一是老舊樓院的建成時間長，配套設施、設備老化嚴重，物業服務成本高;二是老舊樓院基本以破產企業家屬院和單位家屬院為主，以往樓院的物業服務由企業和單位提供，大家對花錢買服務的物業服務形式有抵觸;三是老舊樓院困難群體相對集中，對物業服務費用的承擔存在困難。

　　所以，老舊樓院引進社會化物業服務特別難。對老舊樓院目前存在的這些困難，西寧市委、市政府十分重視，積極想辦法去改變這種現狀。一是積極利用國家棚戶區改造政策，對老舊樓院進行綜合整治，改善老舊樓院設施設備和居住環境;二是積極鼓勵物業服務企業接管已經完成改造的老舊樓院，今年對全市完成改造的40個老舊樓院通過引進社會化物業服務、業主自治等形式提供物業服務;三是鼓勵引導老舊樓院住戶進行自治;四是政府花錢買服務，委托第三方對老舊樓院進行管理，提供基礎物業服務，確保百姓正常生活。如城西區政府委托青海景勝物業管理有限公司對興海路片區老舊樓院進行管理等。

　　●關鍵詞2：物業服務

　　記者：業主不交物業費，物業公司的服務縮水，這樣導致惡性循環,最終發展成物業公司撤走小區棄管。物業公司有什么樣的苦衷?

　　劉志國：現在物業公司收費難，物業的處境很尷尬，比如電梯出現問題關人了，業主不交物業費;有寵物在樓道拉屎了，業主不交物業費;土地證沒辦下來，業主不交物業費……業主稍微不順心就不交物業費。不交物業費我們就催，在小區貼通知、再不交就貼到單元樓，再不交就貼家門口，實在不行就找業主委員會來做工作。還是不交，我們只能斷水斷電，我也知道斷水斷電不行，可是即便這樣還是有人不交物業費。

　　祁曉峰：我們小區拖欠物業費十多萬元，當物業公司找我們業主委員會協調時，我支持物業起訴不交物業費的業主。有些業主只考慮自己的問題，說難聽點，你不交物業費就在占我們大家的便宜，為什么你不交物業費，要讓交物業費的業主給你埋單?

　　葛海全：上述問題在西寧老舊住宅物業服務項目中存在較多。主要原因就是老舊住宅小區物業服務收費低、收費難狀況未得到根本改變，同時，由于物業企業管理各項成本的增加，企業迫于生存不得不通過“減員、降低服務標準”等方式來維持企業生存發展，導致不少物業服務項目進入了“成本不滿足、服務不到位、業主不滿意、費用收不到”的惡性循環。究其根源，主要有兩方面的原因：一是物業企業規范化、專業化、正規化服務水平不高;二是百姓對物業服務認知有偏差。

　　就當前投訴較多的房屋質量、地下停車場使用等很多困擾物業的難題多數是開發商的遺留問題，而由于業主對相關政策法規的不理解，只能將滿腹牢騷拋向物業公司。物業理應站在業主角度為其伸張正義，但又難免受開發商的牽絆，夾在業主與開發商之間，代人受過是很多物業工作人員的感慨。

　　胡風文:物業服務怎樣算得上稱職，關鍵在于服務態度、服務成效。業主對物業提出質疑，比較不同物業的收費高低問題，其實物業服務也是有層次的，降低物業費意味著“服務縮水”，這個行業需要不同等級的服務滿足不同等級的需求，這是市場規律的必然。

　　●關鍵詞3：物業合同

　　記者：很多新建小區入住時就已經有物業公司了，業主有沒有選擇物業公司的權利?

　　趙萍(居民)：當時房產公司交鑰匙時就給我們一份合同讓我們簽，我也沒看到底是什么，就簽字了，現在小區出現一系列的問題，停車場的車被劃了，物業不管，說是合同上我們簽字了。

　　葛海全：小區的前期物業服務合同是由開發公司通過面向社會公開招標的物業企業簽訂的。小區業主入住率達到規定后，可以成立業主委員會或業主大會，通過業主大會會議表決可以繼續和前期物業續簽，也可以終止前期物業服務合同，選聘其他物業公司。

　　●關鍵詞4：業主委員會

　　記者：都說業主委員會是個怪胎，一方面遭受來自業主和物業的埋怨，另一方面業委會的成員沒有任何收入，完全憑借一腔熱血服務小區。很多小區的業委會一旦成立，往往第一個做法就是炒物業。對于業委會有沒有一個很好的監管機制?

　　祁曉峰：我們業主委員會成立的時候，有人提過要炒物業公司，當時的確物業服務不到位，業主怨言多，但是我就說了，我們先到那些辭退物業的小區看看，如果他們的管理到位，我們就炒物業公司。但是我們四處走訪，大部分小區辭退前期物業后，后期的物業并沒有讓所有人滿意，有的甚至棄管了?，F在業主委員會成立太難，都是商品房，左右鄰居都不了解，就因為小區的事情才走到一起，而且又沒有一分錢，誰也不愿干。

　　程建英：我們小區是新建小區，收費也很難，部分業主是回遷戶，住慣了自家院子，所以很抵觸物業服務，我們特別希望能成立業主委員會，能幫我們協調。按照規定，業主入住70%以上才能成立業主委員會，我們的入住率還達不到。

　　葛海全：業主委員會是業主和物業溝通的橋梁、是業主監督物業服務企業按約履職的代言人、是監督業主履行業主公約的責任人。有一個合格、有作為的業主委員會是小區業主的福氣。那如何組建一個業主滿意、企業稱心的業主委員會?首先，要把好選舉關，要把熱心公益事業、有責任心、有一定管理能力的業主選進來。其次，街道、社區要對轄區內業主委員會成員定期進行政策法規培訓，確保業主委員會依法依規運行;最后，街道、社區在對轄區內小區進行巡查時，對業主委員履職情況進行摸底調查，對不作為、胡作為、亂作為的業主委員會要及時整改。

　　●關鍵詞5：面對面

　　程麗茹：一個巴掌拍不響，小區的和諧一定是業主和物業雙方共同維護的結果。能得到業主的理解是物業公司的幸事，那么作為物業管理企業，更應加強自身建設，提高員工服務水平。同時，媒體對物管政策法規的廣泛宣傳，對物業管理行業的良性發展有很大的促進作用。

　　劉芳(中學老師):物業和業主間的關系很像是唇齒關系，物業管理不善，業主豈能安生?小矛盾若不及時溝通，積少成多必定出現危險信號，而尖銳化的斗爭只能導致雙方元氣大傷。既是一家人，莫說兩家話，攤開矛盾“解疙瘩”，這樣面對面的交流溝通最直截了當。

　　陳長壽(退休職工) :能住進現代化設施齊備的高尚小區，心情舒暢!物業和業主缺乏溝通，其實我們就像這樣互相把心里話攤開來聊聊，十全十美的管家是不存在的，業主和物業必然有矛盾，解決了矛盾，最終獲益的是雙方